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TIPOLOGIAS DE CRECIMIENTO Y PARADIGMAS DE SUSTENTABILIDAD
Nuevas normas para edificios viejos
Tomamos como guía, el artículo “
La Rehabilitación Edilicia
”, publicado en 2004, por el arquitecto Carlos
del Franco.
“
La Ciudad de Buenos Aires tiene un gigantesco parque inmobiliario construido durante el siglo XX y donde se
pueden advertir distintas tipologías, resultantes de las regulaciones constructivas de tres definidos períodos.
El primero, hasta entrados los cuarenta, escasamente restrictivo y destinado a reglar los edificios de renta
para los sectores medios altos, el segundo, entre 1945 y 1977, destinado a satisfacer las necesidades de las capas
medias en el marco de la Ley de Propiedad Horizontal, y el ultimo, desde ese año hasta la fecha, que trata de
controlar el desarrollo urbano y la construcción en forma simultánea.
Del primer periodo se conservan casi todos los edificios de mayor volumen, en general son edificios de gran
calidad constructiva, pero funcionalmente inadecuados a los modos de vida y standards de confort actuales. El
transcurso del tiempo también los ha ido deteriorando físicamente, y tornándolos obsoletos, sin embargo son
potencialmente aptos para ser reutilizados.
Esta tipología es predominante en el centro sur, sectores del macrocentro y barrios adyacentes, su generaliza-
do deterioro ha afectado fuertemente a las zonas mencionadas, las que de continuar esta tendencia negativa
se constituirán en áreas al margen de la ciudad.
Del segundo período ya se advierten edificaciones con alto grado de decaimiento físico, fundamentalmente
las incluidas en la áreas antes citadas, contaminadas por la contigüidad con construcciones más antiguas. En
el resto de la ciudad todavía se trata de casos aislados, pero su menor calidad de construcción seguramente
hará más veloz el proceso de deterioro descripto.
No obstante la situación señalada, las reglamentaciones actuales son escasamente previsoras del problema,
salvo contadísimas excepciones, previstas en 4.2.1.0 (Obras de Reforma y Ampliación de C.E.), cualquier cons-
trucción que pretende ser rehabilitada debe adecuarse a las normas en vigor, las que han sido concebidas para
otras tipologías y otros modos de desarrollar las actividades humanas.
Ante la imposibilidad de rehabilitación legal, el camino es la degradación o la obra clandestina. Esta ultima
más posible en edificios de un solo propietario, dado que el reciclado de un edificio de varias unidades segura-
mente requerirá el paso por PH para ser re comercializado.
Por las específicas razones expuestas, la urgente necesidad de revertir la tendencia a la marginalidad
urbana de importantísimos sectores de la ciudad e impulsar la alicaída industria de la construcción, parece
necesario producir una fuerte modificación reglamentaria del Art. 4.11.2.0, que estimule la inversión sobre el
añoso patrimonio edilicio en el convencimiento que la gran calidad arquitectónica de muchos de ellos con-
tribuirán favorablemente a la recuperación de población en los mismos y mejorar sensiblemente el marco
del espacio público.
Las mayores dificultades reglamentarias que existen en la actualidad para el reciclaje de cualquier cons-
trucción son:
1.
Las consecuencias del cambio de uso.
2.
La imposibilidad de ventilar e iluminar locales de 1° categoría a patios que no constituyen “espacio urbano”.
3.
La adaptación de los medios de salida existentes a incendio y accesibilidad.
4.
El cumplimiento de alturas, lados y superficies mínimas de locales.
5.
El tope de incremento de superficie, en el caso de rehabilitación y ampliación para evitar el cumplimiento
de estacionamiento.
6.
El libramiento al criterio de la autoridad de aplicación para hacer “practicable”alguna solución circulatoria.
En este contexto debe agregarse la necesidad de alentar al constructor a preservar, dentro de lo posible, la
identidad morfológica de espacios interiores y fachadas de valor, en obras a rehabilitar así como acompañar a la
decisión reglamentaria con otras medidas de promoción, tales como la mejora simultanea del espacio público
(veredas, alumbrado, arbolado, etc.), así como subsidios indirectos a la rehabilitación en las zonas a determinar
Los problemas señalados son, parcialmente atendidos por:
La reforma al artículo 4.11.2 del Código de la Edificación realizada por la Ley de Ciudad Productiva implica un
importante avance para coexistencia entre las normas de la “Ciudad Vieja” con las de la “Ciudad Nueva””
.
Obras de reforma y de ampliación
4.11.2.1 Reforma, transformación y ampliación de edificios:
a.
Edificios de Uso Conforme al Código de Planeamiento Urbano: Será de aplicación lo establecido
en el artículo 5.2.3 y Parágrafo 5.2.4.1 de ese Código.
4.2.3
