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RENTA URBANA Y ECONOMIAS DE ESCALA
Un buen ejemplo de esa consolidación es la creación de la primera Avenida, la de Mayo, a fines del siglo
XIX cuya tipología arquitectónica contemplaba unidades de vivienda en altura, y ésta era de treinta y
ocho metros. La progresiva densificación y consolidación de la ciudad hacia el Norte con unidades de
vivienda y oficinas en altura, y el nuevo lenguaje arquitectónico derivado del movimiento moderno, que
adoptan edificios como el Kavanagh, el Comega o el Safico, construidos sobre las nuevas avenidas en las
décadas posteriores, consolidaron el modelo de ocupación.
Podemos explicar el fenómeno de la densificación como el que atraviesa todos los estratos sociales a lo
largo del tiempo, por ejemplo: la actual existencia de edificios en altura en la Villa 31 de Retiro.
Una explicación la produce Heinrich VonThünen con la “
Teoría de la ubicación
”, y sumodelomatemático.
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“
La renta varia con relación a la distancia del mercado porque los humanos procuramos resolver nuestras
necesidades económicas en el entorno inmediato, reduciendo los desplazamientos al mínimo. Los terrenos
centrales adoptan dimensiones más reducidas que los alejados y desarrollan usos intensivos
”….
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Primero se desarrollaron los hechos, es decir la posibilidad de las personas de vivir en la cercanía de su
trabajo, luego a partir de las actividades que producían trabajo, se asentó la población y ocurrieron las
sucesivas apropiaciones del territorio en las mejores posiciones, luego se construyeron edificios, para
albergar más pobladores.
El mejorar las condiciones de habitación el cumplimiento de nuevas normas de habitabilidad, y el alojar
más población derivó en la construcción en altura. Después de estos hechos, el derecho creó las leyes que
propusieron reformas en la condición de la propiedad inmueble reencauzando el estado de las cosas.
La ley de propiedad horizontal, sancionada en 1949, fue la respuesta que dio el estado para que los ha-
bitantes puedan ser propietarios exclusivos, no solo de un terreno, un lote normal, sino de un departa-
mento dentro de un edificio colectivo.
La población de Buenos Aires no creció entre censo y censo, sino que disminuyó, y mucha gente que no
vive en Buenos Aires, entra y sale a la ciudad todos los días. Estas personas que usan nuestra ciudad to-
dos los días son tantas como la población total de la provincia de Mendoza, o tantas como las que viven
actualmente la Ciudad de Buenos Aires.
Operaciones como la urbanización de Puerto Madero y el programa de recuperación de conventillos en la
Boca, ambos de la década del 90, tuvieron como objetivo consolidar el área central de la ciudad, a la vez
que intentaron recuperar y mejorar las condiciones de habitación de la población residente en áreas
urbanas degradadas.
Desde la autonomía de nuestra ciudad las normas urbanas dictadas por su Legislatura, salvo la refor-
ma del Código de Planeamiento Urbano del año 2001, han disminuido paulatinamente la capacidad de
construcción en la ciudad.
Han restringido también los usos no residenciales, con la expresa salvedad de la Ley de Ciudad Producti-
va. Aunque esta se circunscribe a los usos industriales, dejando de lado, residencia, comercio y servicios.
Al mismo tiempo la reforma normativa del año 2001 usaba un incentivo, el de premiar con el aumento
de F.O.T., o constructividad, a las inversiones que se produjeran en localizaciones situadas en el sur de
la ciudad de Buenos Aires. Si bien esta medida expresada en el código tuvo como objetivo incentivar la
localización de viviendas en el sur y evitar que toda la inversión en materia de construcción nueva se
situara en la zona Norte de la ciudad, no tuvo resultados.
El estado debe elegir la opción de
otorgar valor y producir certidumbres
Al igual que en las ciudades de los países centrales, en la ciudad de Buenos Aires la elección por parte de
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Johann Heinrich von Thünen, «El estado aislado», Alema-
nia, 1820.
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Si bien el modelo de von Thunen es un ejercicio teórico,
pensado para un mercado ideal, explica la distribución
territorial de las actividades económicas tanto en los
países menos desarrollados, como en los desarrollados, y
en especial el modelo de usos del suelo tradicional de las
ciudades europeas, donde el casco urbano está rodeado
de quintas, estas a su vez de chacras y luego de ellas las
fracciones rurales.
5.2
