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RENTA URBANA Y ECONOMIAS DE ESCALA
La correcta evaluación de la cuestión económica
La definición de las políticas de rehabilitación en sectores degradados por parte del estado debe conte-
ner estudios económicos serios. En los viejos edificios no se pueden localizar determinados usos tal cual
los conocemos en la actualidad.
Transformar los viejos edificios con estructuras portantes no racionalizadas, de pequeñas unidades en
unidades mayores requiere gran inversión económica.
Hoy, por ejemplo, los edificios de oficinas más cotizados en el mercado son los de plantas libres y am-
plias, propios del modelo de construcción de los últimos treinta años. A noviembre del 2010, los valores
de oficinas de plantas libres y de primer nivel en las mejores localizaciones de la ciudad, como Puerto
Madero, o zonas de Recoleta se alquilan a treinta y cinco dólares el metro de alfombra, mientras que
en lugares como Plaza Congreso, en edificios antiguos rehabilitados el valor de alquiler decrece a ocho
dólares por metro.
La incidencia del lugar de localización es determinante, como también lo es entender a que sector del
mercado está destinado el esfuerzo económico. Es por ello que la administración debe tener claros los pa-
rámetros económicos para establecer políticas. En el microcentro de la ciudad hay notables diferencias de
precios cuando se trata de vender o alquilar edificios de nueva planta en comparación a los edificios viejos
remodelados. Las diferencias disminuyen cuando estos edificios se sitúan en zonas preferenciales.
El costo de la rehabilitación de los viejos edificios
Una lectura atenta por parte de la administración del estado, de las circunstancias en las que se mani-
fiestan las preferencias de la gente al momento de elegir modelos de edificios y localizaciones, harían
prever que en las políticas de rehabilitación urbana se necesitan créditos o compensaciones para produ-
cir esa rehabilitación en lugares degradados y una saludable combinación que promueva edificios de
planta nueva con la renovación de edificios antiguos.
Los costos de la rehabilitación de viejos edificios, al igual que los costos de la construcción de nuevos
son iguales en cualquier localización de la ciudad de que se trate. Por lo tanto debe estar presente la
previsión por parte del estado de incentivos para la renovación de edificios en sectores urbanos degrada-
dos. En forma de reducción de impuestos por tiempos limitados, o en forma de créditos para fomentar
actividades dentro de programas específicos.
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Se debe entender que las viejas edificaciones no cuentan con instalaciones eléctricas, sanitarias, de
instalaciones contra incendio, de acondicionamiento de aire, de accesibilidad, tal cual los requerimientos
de las actuales normativas. Los costos de proyecto adaptación y construcción de esas instalaciones, son
mayores en gran cantidad de casos a la construcción de obra nueva.
Es por ello que la apreciación económica de los costos de la rehabilitación y puesta en valor de los edifi-
cios debe ser realizada por personas con experiencia en la construcción de este tipo de emprendimien-
tos y debe ser evaluada al momento de producir políticas.
La concentración es económica
ymedio ambientalmente sustentable
Si bien es el estado el encargado de incidir con sus normas y planes la distribución de la población y la
localización de las actividades económicas, no hay definiciones y consensos sobre el destino de la ciudad,
si va a ser una ciudad de servicios, combinados con residencia, o sede de modernos usos tecnológicos, lo
que podemos decir que es buena la concentración de usos y funciones y no su pérdida.
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La renovación hotelera en la zona de micro y macro centro
de la ciudad de Buenos Aires, en casos de propiedades
como el hotel City, de 19.000 m2, que se rehabilitó con
categoría de cinco estrellas, costó, sin contar la incidencia
del valor del terreno, a valores constantes 1.000 u$s el
m2. En el año en que se realizó esa rehabilitación los va-
lores de obra nueva en iguales condiciones no superaban
los 600 u$s por m2.
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5.5
