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EVOLUCION DE LOS DISTRITOS DE ALTA DENSIDAD EN CABA
en el concepto de zonificación ordenada e integrada, tuvieron aceptación y algunas fueron llevadas
a cabo.
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Sobre la base de su antecesor, el plan director para la Capital Federal aprobado en1962 perseguía una
distribución más ordenada de la población que disminuyera la saturación del Barrio Norte, con una zoni-
ficación basada en ordenar sectores de alta, media y baja densidad.
Para ese entonces la expansión de la ciudad hacia el norte era una realidad. Se concibió además la idea
de crear un parque para el sur, ya que el norte contaba con los bosques de Palermo. Propuso la amplia-
ción del área Central mediante el relleno del sector frente a la Costanera Sur de 400ha, hoy Reserva
Ecológica, además de la renovación urbana del barrio sur. La instalación de nuevas líneas de subterrá-
neos, y la distribución más ordenada de los parques, además de una red de avenidas de interconexión,
enlazando los barrios mediante el transporte colectivo y la ampliación de las líneas de subterráneos,
concordando con los criterios del plan Cóndor, equilibrio Norte Sur de los ramales y creación de ramales
transversales Norte sur en el área central.
Se le otorgó destino a numerosas fracciones aún no urbanizadas: el Parque Almirante Brown, proyecto
que fue impulsado, a la ex Chacra Saavedra, y a Catalinas Sur. Para a ex penitenciaría Nacional en Las
Heras y Salguero se proyectaron equipamientos de gran escala, aunque se terminó destinando parte del
predio a escuelas de escala barrial.
Mientras tanto regía el código de Edificación de 1944 que mantuvo su vigencia por treinta y cuatro años
hasta l977, con muy pocas modificaciones. Los volúmenes construidos se regulaban por alturas máximas,
y áreas edificables por parcela, sin especificar Fot.
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Los críticos a éste código dicen “
que no se preocupó
por calcular un tope de población global que pudiera alojarse en la Capital Federal,… y que al establecer un
factor de ocupación de los terrenos cercano a 5 se alentaba la especulación
”. Aunque luego no se produ-
jo el temible cuadro de saturación global en toda la ciudad, ya se advertían los “
innecesarios picos de
saturación en diversos distritos, unidos al previsible desorden edificatorio en las zonas intermedias y de baja
densidad
”
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, lo cierto es que la ocupación poblacional de la ciudad comparada con el censo de 1947 se
redujo y que las especulaciones en cuanto al aumento de la densidad poblacional, no se produjeron. Al
contrario el fenómeno de densificación poblacional se produjo hacia el norte de la ciudad, al igual que
la inversión económica, variables que no se han modificado a pesar distintos esfuerzos de la administra-
ción para equilibrar el crecimiento cualitativo y cuantitativo del norte con el sur de la ciudad.
Los usos del suelo se regulaban en base a distritos residenciales, comerciales e industriales, con varias
categorías cada uno, y en general en toda la ciudad se permitían usos mixtos, salvo en los distritos más
diferenciados que eran los centrales y algunos residenciales que ocupaban poca superficie.
Los distritos mixtos que combinaban usos residenciales con industriales y comerciales, eran los que regula-
ban la mayor parte de la ciudad. Para los intelectuales que reflexionaban sobre el tema, todas estas zonas,
no eran parte de las áreas denominadas centrales y eran consideradas como sujetas a renovación.
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La ley de propiedad horizontal
La densificación de la ciudad y la construcción masiva de viviendas no sólo está relacionada con los planes
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En las ciudades europeas sólo tuvieron éxito estas
propuestas cuando se construyeron ciudades satélites
fuera del casco urbano fundacional, como el caso de la
D’efense en París, o las ciudades satélites de habitación
conectadas por redes de transporte masivo de tren o
subte. En las ciudades americanas las ideas tomaron
parte en las ampliaciones de la planta urbana de las ciu-
dades importantes. En Buenos Aires aportaron el estilo
característico de la ampliación de la planta urbana de
la ciudad y del conurbano, y a partir de la década del cua-
renta en los planes de construcción masiva de viviendas,
hospitales y escuelas.
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El FOT como sistema de regulación de la densidad
poblacional, cantidad de habitantes por manzana, fue
propuesto en el Código de Planeamiento aprobado en
1977. Por definición es un índice básico para regular la
cantidad de metros cuadrados de los volúmenes edifi-
cables y así controlar el total de la población. Con esos
criterios los autores de los Códigos de Planeamiento y
Edificación aprobados en l977 buscaron atacar a la espe-
culación inmobiliaria y mejorar la habitabilidad.
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Odilia Suárez
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Para los planificadores y urbanistas, la idea generali-
zada era que paulatinamente se iban a renovar todos
los sectores urbanos. En la realidad esta renovación y
crecimiento se consolidó en la zona norte de la ciudad
a pesar de la distribución homogénea de los distritos de
alta densidad de la ciudad propuestos por la norma.
3.5
