CPAU | Desarrollo Inmobiliario
2
Elmercadodel usado
La totalidad de los actores que conforman el universo del mercado inmobiliario tanto en la oferta como en la demanda
continúan enun estadode“hibernación”.Hoy el mercado se encuentra fuertemente reprimido,que semanifiesta conmás
claridad en el universo de las viviendas y departamentos usados,que constituyen el 85%del parque residencial disponible
en la ciudaddeBuenos Aires.
Existe una sensación de precariedad, de incertidumbre, donde los diferentes actores del mercado prefieren demorar sus
decisiones hasta tener la certeza de que las variables económicas tenderán a una cierta estabilidad en el tiempo. Esta
condiciónafecta tantoalmercadodel usado como lade los nuevos desarrollos.
En lamedida en que la tasa de inflación siga en valores de dos dígitos y demás del 25%, el mercado inmobiliario del usado
tenderá a será transado en dólares. Por otro lado la dificultad de acceso a la compra de dólares agregado a la alta inflación
constituyeunadoblebarreradifícil de salvar yque afectadirectamente a lagestión inmobiliariade estemercado.
Elmercadodenuevos desarrollos residenciales y su financiación.
Analizando las series estadísticas de encomiendas del CPAU para obras nuevas de una superficie mayor a los 1000M2
correspondientes al trimestre de marzo/abril/mayo de los últimos cuatro años se observa una muy fuerte y continua
retracción.Enel año2011han sido232 encomiendas,enel año2012han sido 156 encomiendas,enel año2013han sido86
encomiendas y este año2014han sido82encomiendas.
Con cuatro años consecutivos de reducción en las encomiendas de nuevas obras se puede afirmar que estemercado está
en recesión.
Tratando de entender esta retracción se puede mencionar a una muy alta tasa de inflación que limita fuertemente el
acceso al crédito hipotecario por parte de las familias e individuos que requieren de una nueva vivienda asociada a una
fuerte incertidumbre en relacióna la situaciónpresentede la economía.
Para salvar en parte esta situación en el mercado de nuevos desarrollos residenciales los desarrollistas de mayor
envergadura ofrecen diferentes modalidades de financiación propia en pesos que varían de acuerdo a la capacidad
económica y envergadura de cada empresa desarrolladora.Esta financiación enpesos con ajustes periódicos de acuerdo a
diversos tipos de índices de actualización, es posible por cuanto la totalidad de los costos tanto de materiales como de
manodeobra,gastos generales yhonorarios profesionales sonenpesos.
Este contexto de incertidumbre sobre los costos de un desarrollo ha generado unamodalidad de financiamiento original,
y es el modelo que propone transformar cada aporte o inversión en una determinada cantidad de M2 en el mismo
momento de dicho aporte. Esta acumulación de M2 hace posible el acceso a una casa o departamento de acuerdo a las
diferentes ofertas del mercado.Estemodelo es una forma particular del conocido sistema de“ahorro previo”que con cada
suma ahorrada y aportada se comprauna cierta cantidaddeM2.
Para que este modelo sea eficiente se debe contar con un cierto stock de unidades de vivienda o en construcción en
diferentes edificios y conuna variedaddeprestaciones y servicios.
Colaboradores Responsables del Informe: Arq. Raúl Saenz Valiente / Arq. Eduardo Elguezabal
Responsable Índices y Estadísticas: Lic. Agustín D'Attellis
Director del Instituto de Desarrollo Inmobiliario: Arq. Mario Goldman
a @cpau.org
di
