| Vender la tierra pública
Desde los inicios, en el Observatorio Metropolitano (OM) nos propusimos examinar las alternativas de los instrumentos de planificación y gestión urbanística mediante los cuales la administración pública organiza el presente y, también, el devenir de la ciudad.
En ocasiones anteriores nos referimos tanto a su papel en el arbitraje entre lo privado y lo público -se supone que tienen como objetivo el bien común- como a su capacidad de “previsión” pues, de algún modo, se diseñan desde una idea -más a menos explícita- de cómo tiene que ser la ciudad. Por detrás de esos estudios del OM estuvo, desde su fundación, el objetivo de contribuir a que el CPAU pueda elaborar su opinión fundada en relación a las políticas urbanas.
Los relevamientos, análisis y monitoreo de los varios instrumentos en juego se complementan con las miradas expertas, que se expresan en nuestras mesas de trabajo y en nuestro apartado Noticias.
En conjunto con nuestra Red de Alianza Metropolitana, tratamos de contribuir a los debates y a la toma de decisiones, compartiendo con nuestra matrícula, los especialistas y un público ampliado los resultados de nuestro trabajo.
Entre otras tareas, desde el OM construimos un catálogo de planes y proyectos urbanos y metropolitanos, organizamos convocatorias para identificar las iniciativas en marcha, revisamos los códigos urbanísticos y otros instrumentos.
En esa orientación, en los últimos años, el foco se colocó en tres cuestiones: la transformación de la costa, las subastas de tierras públicas y los convenios urbanísticos, ítems de la Ciudad Autónoma, a ser articulados con el largo listado de los temas-problemas del AMBA, organizando una agenda metropolitana.
En relación a las subastas -operaciones de enajenación o venta de lotes e inmuebles urbanos que se ofertan sobre un valor de base, dado por el Tribunal de Tasación de la Nación o por el Banco Ciudad y cuyo valor de venta resulta del mayor valor de las ofertas- realizamos un primer relevamiento en 2019.
El mapa con sus fichas asociadas mostraban qué terrenos o inmuebles se pusieron a la venta, cuáles fueron los mecanismos implementados y cuáles, los resultados obtenidos. El mapeo da cuenta, además de los patrones de localización: concentración en el área central ampliada y en los barrios de Chacarita y Villa Crespo -donde el nuevo Código promueve la densificación.
En 2021, nos propusimos poner al día el relevamiento. Como resultado, actualizamos la base de información georreferenciada que habilita el monitoreo de la situación de cada lote o inmueble, informando si la subasta quedó desierta, si se vendieron las tierras, a que valores de base y de compra.
La información agrupada muestra que se pusieron en juego, aproximadamente, 160.000 metros cuadrados con una constructibilidad de más de 1.200.000 metros cuadrados, el 40% de las subastas quedó desierto y un enorme porcentaje (61 %) se vendió casi al valor de base. Los mejores números se obtuvieron en parcelas integradas al tejido, con precios mucho más bajos que los que se negocian en el mercado.
Actualmente, el GCABA dispone de un nuevo stock de más de 50 unidades, entre parcelas y edificios, en condiciones de ser subastados. Ahora bien, desde nuestra perspectiva, no fue un buen negocio para la administración pública.
Entre otras cuestiones, porque la venta de un importante stock de tierra al mismo tiempo no es una estrategia de mercado; porque, desde lo urbanístico, conservar algunos inmuebles y lotes puede habilitar operaciones públicas de renovación, como en el devastado centro de la ciudad que enfrenta los desafíos de la pos-pandemia, porque no siempre los beneficios se distribuyen entre quienes los necesitan.
Pero más allá de nuestra mirada, los resultados del estudio están disponibles en nuestra web, con el objetivo de abrir preguntas y promover un debate ampliado: ¿Las subastas generaron los recursos esperados? ¿Esa estrategia de movilización del suelo genera oportunidades para el desarrollo de la ciudad? ¿logra activar el mercado inmobiliario?
Dicho de otro modo: ¿Cuáles son los resultados de la implementación de este instrumento para el presente y el futuro de la ciudad?
Para encontrar algunas respuestas, estamos organizando un panel con especialistas para el próximo viernes 5 de noviembre a las 18.30 h en los canales habituales de transmisión del CPAU: Youtube, Facebook, Linkedin, Twitter y Twitch. ¡Suscribite y activá las notificaciones! |
